부동산을 매도할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 양도소득세이다.
일정 요건을 충족하면 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 상황마다 달라 지는 세법
1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 조건, 주의할 점, 그리고 실전 사례까지 자세히 알아보자.
1. 1주택 양도세 비과세 요건
1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다.=. 이는 크게 보유 기간, 거주 요건, 그리고 매매 가격 기준으로 나뉜다.
① 보유 기간 및 거주 요건
1주택자는 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주 요건이 추가로 요구된다. 다만, 2017년 8.2 대책 이후 조정대상지역 내에서는 2년 이상 실거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
양도세 줄이는 1-2-3법칙
종전주택 보유 1년이 지난 후 구매
종전주택 2년 이상 보유(조정대상 지역에서는 2년이상 거주)
새로운 주택을 산 지 3년 안에 종전주택 매도
② 2년 이상 보유한 '유일한 주택'일 것
양도일 기준으로 1주택자여야 하며, 보유 기간이 2년 이상이어야 한다. 일시적 2주택의 경우 일정 요건을 충족하면 비과세가 가능하지만, 일반적으로 기존 주택을 3년 이내(조정대상지역은 2년 이내)에 처분해야 한다.
1주택자라고 믿고 있는 분들 집 보유할때, 팔 때 주의할 점
세대 구성원 체크리스트
▣ 세대에 포함된 사람이 가족관계에 성립하는가?
▣ 가족관계에 포함되지 않는 사람도 동일세대에 들어오는가?
1주택자 1주택자가 집 사고 팔거나 갈아탈 때 흔히 하는 실수
1. 부동산은 인별 과세가 아닌 세대별 과세다.
2. 1세대 기준은?
1) 본인+배우자(주민등록상 분리 돼어 있어도 같은 세대로 봄)
2) 직계존속, 직계비속(배우자의 존속까지 포함해 1세대로 규정)-주민등록이 같이 돼어있는 경우 적용
예시) 부부와 자녀로 이루어진 4인가족이 자가에서 집을 1채 소유한 장모님을 모시고 살 경우? 2주택자
3. 세대분리 요건
1) 30세 이상 or
2) 소득있거나(100만원 이상) or
3) 이혼
2. 비과세 혜택을 받기 위한 주의사항
비과세 혜택을 받으려면 몇 가지 유의해야 할 점이 있습니다. 실수로 조건을 충족하지 못하면 양도세를 납부해야 하므로 꼼꼼히 확인해야 한다.
① 증여·상속 받은 주택의 보유 기간 계산 방법
- 상속주택: 피상속인이 주택을 보유한 기간이 승계된다.
- 증여주택: 증여받은 날부터 보유 기간이 계산되므로 주의가 필요하다.
② 일시적 2주택자의 비과세 요건
기존 주택을 처분하지 않은 상태에서 신규 주택을 취득했다면, 기존 주택을 3년(조정대상지역은 2년) 내 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
③ 재개발·재건축 주택의 비과세 기준
- 입주권이나 분양권을 보유한 경우, 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 어려울 수 있다.
- 재건축으로 인해 철거 후 새 아파트를 분양받아 거주하는 경우, 보유 기간을 명확히 따져야 한다.
④ 장기보유특별공제 적용 여부
장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상일 경우 적용됩니다. 1주택자의 경우 거주 기간이 길수록 공제율이 높아지며, 최대 80%까지 적용될 수 있다.
3. 실전 적용 사례
이제 실전 사례를 통해 비과세 적용 가능 여부를 알아볼까요?
사례 ① 1주택 보유 3년, 매도가 10억 원인 경우
- 2년 이상 보유했고, 조정대상지역에서 2년 실거주 요건을 충족했으므로 비과세 가능
- 양도차익이 발생해도 12억 원 이하이므로 양도세 없음
사례 ② 1주택 보유 5년, 13억 원에 매도하는 경우
- 12억 원 초과분인 1억 원에 대해서만 양도세 과세
- 장기보유특별공제를 활용하면 절세 가능
사례 ③ 기존 주택을 처분하지 않고 신규 주택을 취득한 경우
- 일시적 2주택 규정을 적용해 기존 주택을 2~3년 내 매도하면 비과세 가능
- 기간을 초과하면 두 주택 중 한 채는 비과세 혜택을 받을 수 없음
결론: 양도세 비과세 혜택을 받으려면 철저한 계획과 공부가 필요
1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 보유, 실거주 요건 충족, 양도가액 12억 원 이하 등의 조건을 명확히 확인해야 한다. 또한, 일시적 2주택자라면 기존 주택을 정해진 기간 내 처분해야 하며, 상속·증여 등으로 인한 보유 기간 계산 방식도 숙지해야 한다. 사전에 철저히 준비하고 전문가의 도움을 받으면 불필요한 세금을 줄이고 최적의 절세 전략을 세울 수 있다.
상황마다 달라지는 세법!!
공부하면 절세할수 있지만 넉놓고 있다간 세금폭탄을 맞을 수도 있다.